На рынке жилья в России со второго квартала 2022 года наблюдается перекос в сторону предложения. Многоквартирные дома активно строятся, но спрос на жилье в них существенно снижается. Так, согласно обзору «Дом.РФ», в 2022 году объемы продаж новостроек по сравнению с предыдущим годом упали на 20 %. Эксперты, опрошенные Brif, считают, что цены на квартиры в связи с этой тенденцией уже начали понижаться. Причем это касается не только первичного, но и вторичного жилья.
Вице-президент «Российской гильдии риелторов» Константин Апрелев объяснил, почему дома в России продолжают строить в большом объеме, несмотря на снижение спроса на квартиры.
«Есть период строительства любого многоквартирного дома — два-четыре года. Что-то строят и быстрее и вводят в эксплуатацию, но в любом случае — это годы. Еще в 2021 году спрос оказался очень существенным и разогрет он был льготной ипотекой, а также субсидированием различных ипотечных льготных программ. Рынок в принципе был разогрет и ипотекой для новостроек, которая была запущена в пандемию под 6 %», — рассказал он.
Эксперт отметил, что сложившаяся ситуация на рынке жилья в 2021 году привела к тому, что в условиях недостаточного предложения и повышенного спроса цены на квартиры взлетели на 40-45 %.
«Ожидания девелоперов, которые запускали новые проекты, были такими, что они сохранят объемы продаж, а может быть, их увеличат с учетом того, что доходность и спрос существенно выросли. В 2021 и 2022 годах были начаты новые проекты, что однозначно увеличило объем предложения», — добавил он.
Константин Апрелев подчеркнул, что снижение спроса на недвижимость произошло чуть менее года назад, но на это застройщики не могут быстро отреагировать.
«Они еще за два года до этого запустили очень много проектов, которые строились и строятся до сих пор. Они не могут остановить строительство этих проектов, потому что уже возникли обязательства по отношению к дольщику. Возможно, произойдет задержка строительства, потому что на фоне снижающегося спроса может просто не хватить финансирования застройщикам для того, чтобы достаточно быстро завершить эти проекты», — прокомментировал он.
Специалист по недвижимости Екатерина Брюханова, в свою очередь, полагает, что строительство продолжается по двум причинам.
«Во-первых, уже закуплены места под застройку. Во-вторых, застройщики все равно рассчитывают на лучшее, что ситуация выровняется и в будущем люди начнут покупать (Прим. Ред. — квартиры)», — пояснила она.
Что же касается цен на недвижимость, не пользующуюся покупательским спросом, Константин Апрелев считает, что они уже начали снижаться.
«Это будет зависеть от ситуации, связанной с экономическим положением каждого отдельно взятого застройщика. Если на 20 % сократился спрос в прошлом году, а застройщики увеличивали объемы предложения, то понятно, что это привело к затовариванию рынка. Уже сейчас застройщики продают недвижимость по более низким ценам. В декабре эти акции реализовывались. С моей точки зрения, цены, безусловно, в среднем по рынку тоже будут корректироваться. Многое будет зависеть в том числе и от степени готовности проектов. Не секрет, что цена на квадратные метры зависит не только от местоположения объекта, но и от того, в какой стадии проект находится. Если в начальной, то цена его минимальна и интерес к такому объекту на рынке тоже минимальный», — рассказал он.
Вместе с тем эксперт отметил, что на вторичном рынке жилья цены тоже заметно падают. Эта тенденция наблюдается с апреля прошлого года, однако в каждом регионе ситуация своя.
«Коррекция (Прим. Ред. — цен) происходит примерно на 0,5-1 % в месяц с некоторыми колебаниями. В целом мы наблюдаем, что цены уже снизились примерно на 7-9 % в крупнейших городах-миллионниках. Есть регионы, где цены не снижаются. Это зависит от того, что в этих регионах происходило раньше. Например, если до этого не было того грандиозного роста цен, который наблюдался в крупных городах: Москве, Петербурге, Сочи — то там этот прирост произошел в прошлом году. Все очень по-разному для разных регионов», — поделился он.
Екатерина Брюханова вместе тем думает, что понижение цен на российскую недвижимость возможно из-за большого объема застройки.
«Застройщики будут использовать какие-то дополнительные акции для привлечения покупателей. Вторичка в цене понижается, и, скорее всего, первичный рынок тоже», — сказала она.
Однако специалист подчеркнула, что элитное жилье «вряд ли будет дешеветь» на фоне понижения спроса на недвижимость. По ее мнению, в элитном и бизнес-класс сегментах цена обычно не сильно падает, потому что они всегда популярны среди тех, у кого есть деньги.